Правни аспекти на отговорността на професионалния домоуправител по ЗУЕС и ЗЗД

Проблеми с професионалния домоуправител.

Правата ни и пътят към съда и когато домоуправителят се превърне в кошмар: Как да се защитим?

През последните години се наблюдава трайна тенденция към ескалация на правните спорове между етажните собствености и търговските дружества, ангажирани в качеството на професионални управители. При наличие на виновно неизпълнение на поетите договорни ангажименти или превишаване на нормативно разписаните правомощия от страна на управителя, реализирането на гражданската му отговорност по съдебен ред се явява основно процесуално средство за защита на правата и имуществените интереси на етажните собственици. Настоящото изложение има за цел да анализира материалноправните основания и доктриналните аспекти на договорната и деликтната отговорност на тези търговски субекти, систематизирани в хипотезите на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

I. Правна квалификация на фигурата "професионален домоуправител"

Законодателят въвежда изричната легална формулировка на субекта в Глава Четвърта "А" от ЗУЕС (чл. 47а – чл. 47е), озаглавена "Регистрационен режим на лицата, извършващи дейности по управление на етажна собственост". Съгласно чл. 47а от ЗУЕС, дейност по управление на етажна собственост по занятие може да се извършва само от търговци по смисъла на Търговския закон, които са вписани в публичния регистър - Единния информационен регистър на лицата, извършващи дейности по управление на етажна собственост, който се поддържа от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ). В съответствие с императивната разпоредба на чл. 47б от ЗУЕС, регистърът е електронен, публичен и безплатен. Вписването в него е задължително условие за законното упражняване на дейността. Това е императивно изискване за законосъобразност на дейността.

II. Правно положение и обхват на дейността

Правната основа за възлагане на управлението е чл. 19, ал. 8 ЗУЕС. В срока на договора професионалният управител има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет или управителя по закона, съобразно възложените му правомощия. Той не замества общото събрание и не придобива правото самостоятелно да решава въпроси, запазени за него — например да определя вноските на собствениците или да одобрява основни ремонти. Важно е да се разграничават възлагането на управление и възлагането само на поддръжка. По чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС дейности по поддържането на общите части могат да се възлагат и на външни юридически или физически лица. Договорът само за почистване или техническа поддръжка не превръща изпълнителя в професионален управител. В практиката и съгласно действащото законодателство правоотношенията между етажната собственост и търговеца се оформят по два основни начина:

1. Договор за възлагане на управлението (чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС): Общото събрание на етажната собственост, с квалифицирано мнозинство, взема решение да възложи правомощията на управителния съвет (управителя) на юридическо лице. В тази хипотеза фирмата определя физическо лице, което изпълнява изрично разписаните в чл. 23 от ЗУЕС императивни задължения.
2. Договор за предоставяне на услуги (мениджмънт): Сградата запазва своя вътрешен орган на управление (управител-съсед), но сключва двустранен договор с търговско дружество за абонаментно извършване на конкретни материално-технически дейности (чистене, техническа поддръжка, портиерска служба).

III. Срок и договор

При обикновена етажна собственост чл. 19, ал. 8 ЗУЕС изисква както възлагането на правомощията, така и одобряването на договора да бъдат приети от общото събрание с мнозинство повече от 50% от всички идеални части от общите части, а не само от представените на събранието. Договорът се подписва от лице, изрично упълномощено от общото събрание.

Договорът трябва ясно да определя възложените дейности, възнаграждението, работата със средствата на етажната собственост, отчетността, комуникацията със собствениците и условията за прекратяване. Законът допуска възлагане и само на част от управленските правомощия, затова конкретният договор е съществен за определяне на отговорността. Договорът е за срок до две години; ако е сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години. Kлауза за автоматично подновяване или превръщане в безсрочен договор е недействителна. От договорното автоматично подновяване трябва да се отличава законовото временно удължаване по чл. 19, ал. 9 ЗУЕС. Разпоредбата предвижда избор на нов управител в срок до три месеца преди изтичането на договора. Ако такъв не бъде избран в посочения срок, договорът се удължава до избора му, но за не повече от три месеца.

IV. Основни задължения и отчетност

В рамките на възложените функции задълженията по чл. 23, ал. 1 ЗУЕС включват организиране изпълнението на решенията на общото събрание, следене за вътрешния ред, съхраняване на протоколите и финансовите документи, поддържане на книгата на етажната собственост, изготвяне на бюджет и план за ремонти и организиране на текущата поддръжка, свързана със сигурността на обитаване.

Особено важна е отчетността: чл. 23, ал. 1, т. 3а ЗУЕС изисква ежемесечен отчет за приходите и разходите на видно и общодостъпно място на входа, предоставян и на електронен адрес или хартия при поискване. По чл. 23, ал. 2 ЗУЕС се дължи и доклад пред общото събрание ежегодно и в края на мандата.

V. Прекратяване и отговорност

Смяната на управителя и прекратяването на договора трябва да бъдат разграничени. Решение на общото събрание за нов управител не освобождава автоматично етажната собственост от всички договорни задължения към предишния. Преценяват се законът, срокът на договора, клаузите за прекратяване и евентуалното неизпълнение.

При избор на нов управител чл. 23, ал. 7 ЗУЕС изисква документите, наличните средства, данните за банковите сметки и банковите карти да се предадат с протокол в 15-дневен срок от вписването на новоизбрания управител в съответния регистър.

При нарушения могат да възникнат договорна отговорност за неизпълнение, деликтна отговорност за причинени вреди и административнонаказателна отговорност при законовите предпоставки. Наказателна отговорност е възможна само при данни за конкретно престъпление. Регистрацията и застраховката не освобождават управителя от задълженията му и не гарантират сами по себе си добросъвестно управление.

Практически законността на професионалното управление се проверява по няколко основни елемента: валидна регистрация, надлежно решение на общото събрание, законосъобразен договор и действаща застраховка, вписването за конкретната сграда и реалното изпълнение на задълженията за управление и отчетност. За договори и нарушения от минали периоди трябва да се съобразят действащата тогава редакция и приложимите преходни правила.

Какво често се случва след подписването на договора? От големите обещания до реалността.

След подписването на договора комуникацията често става трудна, а обещаната поддръжка всъщност не се състои, появяват се сериозни проблеми, а в голямата си част те са финансови. Практиката в България показва, че моделите на некоректно поведение от страна на професионалните домоуправители се повтарят. В правния мир и практиката по прилагане на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), отклоненията от професионалния стандарт и поетите ангажименти обикновено се проявяват в няколко основни направления. Най-честите белези на некоректното поведение и сигурни признаци, че е време да смените фирмата:

1. Липса на финансова прозрачност и отчетност: Нарушава се императивното изискване за редовно запознаване на собствениците с финансовото състояние на етажната собственост. Преустановява се представянето на ежемесечни отчети за приходите и разходите, а при официално запитване за наличността във фонд "Ремонт и обновяване" или текущата каса, се изтъкват софтуерни проблеми или административни забавяния.
2. Едностранно изменение на ценовите условия: Начисляват се по-високи месечни вноски без изричното съгласие на Общото събрание. Оправданието с вътрешни решения на управителния съвет на фирмата или инфлационни процеси е юридически несъстоятелно. Съгласно ЗУЕС, размерът на консумативните разходи и вноските за фондовете се определят единствено и само с решение на Общото събрание на собствениците.
3. Нецелесъобразно разходване на средства и липса на контрол над подизпълнителите: Счетоводно се отчитат аварийни ремонти или технически дейности (например по асансьорни уредби или ВиК мрежа), чиято пазарна стойност е необосновано висока. Често липсват приемо-предавателни протоколи за извършената работа, а качеството на изпълнението не съответства на уговореното в договора.
4. Занижено качество или пълно преустановяване на текущата поддръжка: Налице е системно неизпълнение на заложените в договора писмени стандарти за хигиена и техническа поддръжка на общите части. Сигналите за повреди остават без своевременна реакция от страна на оперативния мениджмънт, което застрашава нормалното експлоатационно състояние на сградата.
5. Превишаване на оперативния мандат и възпрепятстване на контрола: Налице е тенденция за изземване на функции, които по закон и правоприлагане са изключителна компетентност на върховния орган (Общото събрание). Фирмата неоснователно забавя или отказва свикването на събрание по искане на законово изискуемия процент собственици. Паралелно с това се ограничава законовото право на членовете на етажната собственост за достъп до документацията – в това число до архива и книгата на етажната собственост (която по закон вече може да се води и в електронен формат).

VI. Правни способи и искове за търсене на съдебна отговорност

Срещу професионален домоуправител може да бъде образувано съдебно дело за неизпълнение на договора, причинени вреди, невърнати средства или документи. Правилният способ зависи от конкретното нарушение, кой е сключил договора и дали са засегнати общите средства на етажната собственост или личен имот. Самото недоволство от управлението не е достатъчно за уважаване на иск.

          1. Какви искове могат да се предявят?

При неизпълнение на договора за управление се прилагат общите правила на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). По чл. 79 ЗЗД може да се иска изпълнение на конкретно задължение и обезщетение за забавата или обезщетение вместо изпълнение. В зависимост от договора и фактите могат да се претендират и уговорена неустойка по чл. 92 ЗЗД, връщане на неоснователно получени суми по чл. 55 ЗЗД или предоставяне на отчет и предаване на полученото при изпълнение на възложеното управление. При съществено неизпълнение е възможно разваляне по чл. 87 ЗЗД, обичайно след писмено предупреждение с подходящ срок за изпълнение. Договорното прекратяване и развалянето са различни способи и трябва да бъдат съобразени с клаузите на договора. Обезщетението за договорно неизпълнение по чл. 82 ЗЗД може да обхваща претърпени загуби и пропуснати ползи, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са били предвидими при възникване на задължението. Например могат да се търсят доказани допълнителни разходи или щети от пропусната дължима реакция при теч. Необходимо е обаче да се установи, че домоуправителят е имал конкретно задължение и възможност да действа. Той не отговаря автоматично за всяка повреда в сградата или за неизвършен ремонт, за който собствениците не са осигурили необходимите решения и средства.

          2. Кой може да заведе делото и срещу кого?

За лични вреди по конкретен апартамент или имущество може да бъде предявен иск лично. Дали той ще е договорен или деликтен зависи от договора, качеството Ви на страна по правоотношението и начина, по който е причинена вредата. При липсващи общи средства, вреди върху общи части или неизпълнение на общия договор претенцията трябва да се предяви от носителите на съответното право, представлявани надлежно. Обикновената етажна собственост не е юридическо лице.

По чл. 23, ал. 4 ЗУЕС управителят представлява собствениците по искове срещу трети лица във връзка с общите части, ако бъде упълномощен от общото събрание. Затова отделен собственик не следва автоматично да претендира от свое име цялата липсваща сума от общата каса.

Най-важно е да се определят правилният ищец, правилният ответник и конкретното неизпълнено задължение. За общите средства и общия договор обичайно са необходими колективни решения и надлежно представителство, докато за личните вреди защитата може да бъде индивидуална. Искът трябва да бъде подкрепен с доказателства, а не само с общи твърдения за некачествено управление.

Съдебният спор с фирма за професионален домоуправител изисква време, юридическа подготовка и търпение, но практиката показва, че той е напълно възможен и често е единственият начин етажната собственост да защити финансовите си интереси и имуществото си. Най-ефективното оръжие срещу некоректните практики обаче остава навременният и постоянен контрол. Професионалният домоуправител е наемен изпълнител, а не разпоредител със собствеността. Трябва да се изискват редовни отчети, проверка на банковите извлечения, внимателно запознаване с клаузите в договорит. Тогава, когато диалогът е изчерпан, правата на етажните собственици трябва да бъдат търсени по съдебен път. Юридическите механизми съществуват, за да бъдат използвани.

Изготвил: адвокат Виктория Гогуланова, Софийска адвокатска колегия.