Правна подкрепа с професионализъм и лично отношение

• В какъв срок мога да оспоря решение на Общото събрание на етажната собственост

Срокът е изключително кратък — 30 дни. Той започва да тече от деня на поставяне на съобщението на видно място във входа, че протоколът от Общото събрание е изготвен (съгласно чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС). Тъй като срокът е преклузивен (след изтичането му губите право на иск), е необходимо да потърсите адвокатска помощ веднага след събранието.

• Длъжен ли съм да плащам високи такси за поддръжка, ако живея в затворен комплекс?

Отношенията в комплексите от затворен тип се уреждат с писмен договор по чл. 2 от ЗУЕС между инвеститора и собствениците, който се вписва в Агенцията по вписванията. Ако управляващата фирма не изпълнява задълженията си или едностранно налага неоснователни такси извън договора и закона, тези суми и договори могат да бъдат оспорени по съдебен ред.

• Какво можем да направим, ако съсед от входа отказва да плаща вноските за ремонт и консумативи?

ЗУЕС предвижда бърза процедура. Въз основа на решение на Общото събрание и протокол за натрупаните задължения, управителят на етажната собственост (домоуправителят) може да подаде заявление в съда за издаване на изпълнителен лист по реда на чл. 410 от ГПК. Нашата кантора съдейства изцяло при подготовката на документите и воденето на заповедното производство.

• Валидно ли е решение на Общото събрание, ако на него не са присъствали повечето собственици?

За да бъде легитимно едно събрание, то изисква определен от закона кворум (обикновено 67% или 51% от идеалните части в зависимост от решенията). Ако този кворум не е събран, законът позволява отлагане на събранието с един час, след което то е законно, ако присъстват не по-малко от 33% идеални части. Всичко извън тези правила е основание за отмяна на решенията му.

• Може ли фирма за "Професионален домоуправител" да взема решения вместо собствениците

Не. Външните фирми имат само изпълнителни функции — те организират изпълнението на това, което Общото събрание на етажните собственици е взело решило. Професионалният домоуправител няма право самостоятелно да променя такси, да сключва мащабни договори за ремонти или да налага глоби, без да има изрично решение на етажната собственост за това.

• Какво мога да направя, ако някой незаконно държи или ползва моя имот? (Член 108 от ЗС)

Как мога да изгоня човек, който е завзел имота ми или отказва да го напусне след изтичане на договор?

В този случай се предявява т.нар. ревандикационен иск по чл. 108 от ЗС (иск на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик). Чрез него вие искате от съда две неща: първо, да признае официално, че вие сте собственикът, и второ – да осъди другото лице да ви върне владението върху имота. Този иск се използва често срещу самонастанили се лица или наематели с прекратени договори, които отказват да си тръгнат. За целта трябва да докажете с нотариален акт, че имотът е ваш, и че лицето го държи без законово основание.

• Как да се защитя от съсед, който ми пречи да ползвам имота си? (Член 109 от ЗС)

Какви са правата ми, ако действия на съседите (шум, течове, незаконни строежи) смущават ползването на моя имот?

За защита срещу всякакви неоснователни действия, които ви пречат да ползвате спокойно имота си, се предявява негаторен иск по чл. 109 от ЗС. Той не е за връщане на собственост, а за прекратяване на неоснователно смущение. Чрез него можете да задължите съседа си по съдебен ред да премахне източник на теч, да разруши незаконна постройка, която спира светлината ви, или да преустанови дейност, която генерира наднормен шум и вибрации. Важно е да се докаже, че неговото действие или състояние на имота му реално ограничава вашите права.

• Мога ли да продам своя дял от имот на външно лице без съгласието на другите собственици?

Какви са правилата при продажба на идеални части от съсобствен имот?

Не можете да продадете дела си директно на трето лице. Член 33 от ЗС ви задължава първо да предложите своя дял на останалите съсобственици при абсолютно същите условия и цена. Трябва да им представите писмена покана. Чак след като те откажат писмено пред нотариус (или не приемат офертата), имате право да продадете дела си на външно лице. Ако нарушите това правило, останалите съсобственици имат право да изкупят вашия дял по съдебен ред.

• Ползване на земята при отстъпено право на строеж (чл. 64 от ЗС)Ако притежавам само сградата (или апартамент), какви права имам върху земята под нея?

Мога ли да ползвам двора и земята около сградата, ако не съм собственик на терена?

Да, законът ви дава това право. Съгласно чл. 64 от ЗС, собственикът на сградата (или на самостоятелен обект в нея, като апартамент или офис) може да ползва земята само доколкото това е необходимо за използването на сградата според нейното предназначение. Това включва правото на преминаване, достъп до входа, поддръжка и ремонти на фасадата и инсталациите. Собственикът на земята обаче може да ограничи достъпа ви до останалата част от двора (например за паркиране или озеленяване), ако това не пречи на нормалното ползване на самите жилища, освен ако в договора ви или в учреденото право на строеж (суперфиция) не е уговорено друго.

Важно изключение от това правило има относно ползването на комплексите тип "затворен комплекс" и "ваканционен комплекс", в които инфраструктурата е създадена с цел ползване на суперфициарните собственици.

• Какво да правя, ако съседът строи незаконно или без мое съгласие?

Как се подава сигнал за незаконно строителство и кога е нужно съгласието на съседите?

При съмнение за незаконно строителство се подава сигнал до Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) или до техническата служба на съответната община. По закон (ЗУТ) съгласието на съседите е абсолютно задължително при строителство на границата между два имота (свързано застрояване), при преустройства в етажна собственост, които засягат общи части, или при промяна на предназначението на обект. Ако строителството е незаконно, кметът на общината или органите на ДНСК могат да спрат строежа и да завядат процедура по премахването му.

• За кои ремонти и леки постройки НЕ се изисква разрешение за строеж?

Мога ли да построя ограда, навес или да направя вътрешен ремонт без одобрени проекти?

Съгласно чл. 151 от ЗУТ, разрешение за строеж не се изисква за текущ ремонт на сгради (боядисване, смяна на дограма, покрив без промяна на конструкцията), както и за леки постройки като оранжерии, парници или временни огради. За по-сериозни обекти (като плътни огради, навеси, барбекюта или гаражи), макар и леки, се прилага облекчен режим по чл. 147 от ЗУТ – не се изисква пълен инвестиционен проект, но задължително се издава разрешение за строеж въз основа на становище от инженер-конструктор и схема.

• Какво представлява "търпим строеж" и може ли да се продаде незаконен имот?

Какво означава Удостоверение за търпимост и как се узаконява стара постройка без документи?

Търпим строеж е постройка, която е изградена незаконно (без строителни книжа), но към момента на построяването ѝ е отговаряла на тогавашните или на сегашните правила. За такива имоти се издава Удостоверение за търпимост. Важно е да се знае, че този документ не узаконява строежа, но дава право той да бъде продаван, даряван и наследяван.

• Как мога да променя предназначението на гараж, магазин или апартамент в офис?

Каква е процедурата за смяна на статута на недвижим имот по ЗУТ?

Промяната на предназначението изисква извършването на производство по одобрение на инвестиционен проект и издаване на разрешение за строеж за преустройство. Ако обектът се намира в жилищна сграда (етажна собственост), законът изисква изрично писмено съгласие (с нотариална заверка на подписите) от преките съседи (под, над и до обекта), а в някои случаи и решение на Общото събрание на собствениците. Процедурата завършва с издаване на ново Удостоверение за въвеждане в експлоатация.

• Кой колко получава при наследяване по закон? Как се разпределя наследството между преживелия съпруг, децата и другите роднини?

Когато няма завещание, се прилага наследяването по закон. Децата на починалия (включително осиновените) наследяват равни части, като те изключват по-далечните роднини (родители, братя, сестри). Преживелият съпруг наследява част, равна на частта на всяко дете. Ако починалият няма деца, съпругът наследява заедно с родителите или с братята и сестрите на починалия, като неговият дял зависи от продължителността на брака (под или над 10 години).

• Мога ли с завещание или дарение да лиша детето си от наследство?Какво представлява запазената част от наследството и може ли да бъде оспорено завещание?

Не, законът защитава най-близките роднини. Децата (и техните низходящи), родителите и преживелият съпруг имат право на т.нар. запазена част от имуществото (чл. 28 от ЗН). Собственикът може да се разпорежда свободно приживе с дарения или чрез завещание само с т.нар. разполагаема част. Ако чрез дарение или завещание запазената част на някой от наследниците бъде накърнена, той има право да оспори документа в съда и да възстанови своя дял.

• Какво да правя, ако починалият роднина има само дългове? Как да се предпазя от наследяване на кредити и задължения?

Наследството включва не само правата и имотите, но и задълженията (дълговете) на починалия. За да се защитите, имате два варианта:

Отказ от наследство: Прави се с писмено заявление до Районния съд. Тогава губите право на имотите, но не плащате и дълговете.

Приемане на наследство по опис (чл. 61 от ЗН): Задължително се прави в 3-месечен срок от узнаването. В този случай вие отговаряте за дълговете на починалия само до размера на стойността на полученото наследство – т.е. няма риск да вземат ваше лично имущество.

• Каква е разликата между саморъчно и нотариално завещание? Как се прави валидно завещание и кога то е нищожно?

Законът урежда две форми на завещание:

Нотариално: Извършва се от нотариус в присъствието на двама свидетели. То е най-сигурно срещу последващо оспорване.

Саморъчно: Трябва да бъде изцяло написано ръкописно от самия завещател, да съдържа датата на съставянето му и да бъде подписано от него след текста. Ако е напечатано на компютър и само подписано, завещанието е абсолютно нищожно и няма никаква правна стойност.

• Как мога да поделя наследствен имот, ако останалите наследници не са съгласни? Каква е процедурата за доброволна и съдебна делба на наследство?

Ако наследниците не могат да се разберат как да си разпределят имотите, се преминава към делба. Тя бива два вида:

Доброволна делба: Извършва се с договор с нотариална заверка на подписите, когато всички са съгласни.

Съдебна делба: Започва по иск на всеки един от съсобствениците. Тя е сложно производство на две фази – съдът първо решава кои имоти и между кои лица ще се делят, а във втората фаза имотите се разпределят или, ако са неподеляеми, се изнасят на публична продан, а получените пари се разделят.